Graues Image, Brownfields und grüne Perspektiven

Laut CBRE verzeichnete der deutsche Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien im ersten Halbjahr 2023 ein Transaktionsvolumen von 2,37 Milliarden Euro – und damit 62 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. „Die Zurückhaltung am Markt hängt vor allem mit den im vergangenen Jahr gestiegenen Zinsen und den dadurch gestiegenen Mietpreisen für Immobilien zusammen. Zudem ist der Anteil internationaler Investoren am Transaktionsvolumen zurückgegangen, und die Abschlüsse haben sich verstärkt auf mittlere und kleinere Transaktionen unterhalb der 100 Millionen Euro konzentriert“, so Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany bei CBRE. Sein Unternehmen gehört zu den führenden Anbietern für integrierte Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien und ist im Co-Mandat mit Robert C. Spieß auch Vermarkter des neuen Logistikzentrums von P3 Logistic Parks im Güterverkehrszentrum am JadeWeserPort. Dieses soll bis Anfang 2025 auf einer Fläche von rund 140.000 Quadratmetern entstehen.

„Die Logistik ist vielerorts nicht gern gesehen“

Ähnlich wie Koepke sieht auch Björn Sundermann, Geschäftsführer von Robert C. Spies Industrial Real Estate, den Grund für die aktuelle Marktlage in einem „Gesamtkonglomerat aus gestiegenen Finanzierungskosten und geringer Finanzierungsbereitschaft“. Dabei verweist er unter anderem darauf, dass die Mietpreise für Logistik- und Industrieimmobilien aufgrund der wachsenden Renditen in den vergangenen 18 Monaten um bis zu 30 Prozent gestiegen seien. Für den Stadtstaat Bremen hat er im Zuge dieser Gemengelage eine besondere Situation ausgemacht. „Auch wenn Bremen immer schon von der Logistik gelebt hat, so können wir uns hier nicht ohne Ende ausdehnen, sondern müssen über entsprechende Lösungen nachdenken, wie wir der Flächenknappheit begegnen.“ Als zwei Optionen zieht Sundermann dazu die Realisierung des seit Langem geplanten, aber bisher nicht umgesetzten Gewerbegebiets Achim-West sowie eine Erweiterung des GVZ Bremen in Betracht. Aber auch ein Ausweichen auf benachbarte Bundesländer sieht er als unumgängliches, realistisches Szenario und verweist dabei beispielsweise auf Projekte, an denen Robert C. Spies Industrial Real Estate beteiligt ist.

Für Koepke ist das Immobilienjahr 2023 vor allem von drei Faktoren geprägt: einer wachsenden Flächenknappheit, steigenden Mietpreisen und vielfältigen Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs. „Der Platz für neue Logistikimmobilien ist rar, und der Leerstand an den Top-5-Standorten liegt gerade einmal bei einem Prozent. Allerdings ist die diesbezügliche Lage in Norddeutschland noch deutlich entspannter als im Süden“, berichtet Koepke. Was das Thema Energieeinsparung betrifft, so hat der Manager eine deutliche Entwicklung weg von der Gasbeheizung von Immobilien hin zu elektronischen Lösungen durch Wärmepumpen ausgemacht. „Es gibt aber auch andere nachhaltige Konzepte. Die Verantwortlichen beim C3 Bremen setzten beispielsweise zur Stromversorgung auf eine XXL-Photovoltaikanlage auf dem Dach des Logistikzentrums“, so Koepke (siehe dazu Seite 14). Zudem werde der Ruf nach sogenannten Environmental-Social-Governance (ESG)-Konzepten, die die Berücksichtigung von Umwelt-, Nachhaltigkeits- und Sozialfragen in der Unternehmensführung berücksichtigen, in der Branche immer lauter. „Das ist gut für die Umwelt, bringt aber viele neue Anforderungen für die Entwickler und erhöhte Kosten mit sich“, blickt Koepke in die Zukunft.

Bis Anfang 2025 entwickelt P3 Logistic Parks 140.000 Quadratmeter Logistikfläche im JadeWeserPort.

So vermarktet sein achtköpfiges Team nicht nur die bereits angesprochene Logistikfläche von P3 Logistic Parks im JadeWeserPort zusammen mit CBRE, sondern berät und vermittelt seit Kurzem auch bei zwei Projekten im Großraum Oldenburg mit 30.000 beziehungsweise 20.000 Quadratmetern Logistikflächen. Ebenso ist Robert C. Spies Anfang dieses Jahres mit der Vermarktung eines multifunktionalen Logistikneubaus mit rund 50.000 Quadratmetern im westfälischen Rheine mandatiert worden. Bei seinen Aktivitäten, egal in welchem Bundesland, stößt Sundermann allerdings immer wieder auf ein Imageproblem der Branche: „Obwohl sich in den letzten Jahren rund um die Architektur und die Nachhaltigkeit von Logistikimmobilien viel getan hat, ist die Logistik vielerorts nicht gern gesehen. Hier sind Projektentwickler und Investoren, aber auch Politik und Nutzer gleichermaßen gefordert, um die Attraktivität der Logistikimmobilien deutlich zu steigern.“ Dabei blickt er mit Hochachtung auf unsere westlichen Nachbarn: „Von den Niederlanden könnte man sich in dieser Hinsicht eine Scheibe abschneiden. Dort herrscht ein anderes Baurecht, bei dem die architektonischen Ansprüche an Logistikimmobilien deutlich höher sind als bei uns“, so Sundermann.

Viele ehemalige Industrieflächen in exzellenter Lage

Fred-Markus Bohne, Managing Partner bei Panattoni Deutschland und Österreich, führt die gegenwärtige Zurückhaltung vieler Akteure im Markt insbesondere auf die schwer absehbare weitere Entwicklung zurück. „Die Verantwortlichen müssen wissen, wo die Reise hingeht, und benötigen eine Verlässlichkeit bei ihrer Kalkulation, die es derzeit einfach nicht gibt“, so Bohne. Gleichzeitig verweist er darauf, dass Panattoni als führender Projektentwickler für Industrie- und Logistikimmobilien in Europa trotz der besagten Zurückhaltung im ersten Halbjahr über 500.000 Quadratmeter Nutzfläche an Kunden in Deutschland vermittelt habe. Im Juni feierte sein Unternehmen zum Beispiel den ersten Spatenstich für das City Dock in der Metropolregion Hannover. Auf dem 47.000 Quadratmeter großen Brownfield, das nach langjähriger Nutzung als Chemiestandort aufwendig saniert und revitalisiert wurde, sollen bis Februar 2024 rund 24.000 Quadratmeter neue Gewerbefläche entstehen. „Die Entwicklung von Logistikimmobilien im Industriebereich ist zwar unser Kerngeschäft, aber auch das kleinere Nebenprodukt City Dock kommt gut an. Dabei können Kunden – vom Anbieter von Elektrorollern über den E-Commerce-Spezialisten bis hin zum Tischler – ihre Flächen zwischen 800 und 2.000 Quadratmetern Größe und in mehreren zusammenhängenden Einheiten ganz nach ihren spezifischen Wünschen bewirtschaften“, erläutert Bohne. Insgesamt habe man bereits mehr als ein Dutzend City-Dock-Projekte in Deutschland realisiert.

Bei dem angesprochenen Projekt in Hannover legt Panattoni besonderen Wert auf den Nachhaltigkeitsaspekt. So erfolgt dort beispielsweise eine Vorrüstung des Dachs für eine Photovoltaikanlage. Außerdem sind eine fossilfreie Beheizung der Immobilie mit einer Luftwärmepumpe und ein nachhaltiges Außenanlagen-Begrünungskonzept angedacht. „Für mich sind dies längst keine Highlights mehr, sondern die Standardanforderungen, die der Markt uns abverlangt“, macht Bohne deutlich. Ähnlich klar umreißt er auch die Brownfieldstrategie, die bei Panattoni gegenwärtig mehr als 80 Prozent des Geschäftsvolumens ausmacht. „Deutschland ist eine Industrienation. Deshalb gibt es hier viele ehemalige Industrieflächen in exzellenter Lage. Solange die Schäden aus der Vergangenheit dokumentiert und die Projekte dadurch kalkulierbar sind, macht es aus meiner Sicht mehr Sinn, sich auf Brownfields als auf Greenfields zu konzentrieren“, bekennt der Manager.

Erbbaurecht – sinnvoll, aber nicht unproblematisch

Auch Malte Wilkens, geschäftsführender Gesellschafter der Peper & Söhne Unternehmensgruppe, sieht eine klare Tendenz hin zu mehr Brownfield- als Greenfieldlösungen. Darüber hinaus hat der Manager des in Bremen ansässigen Unternehmens, dessen Kerngeschäfte die Projektentwicklung und das Immobilienmanagement sind, im Markt eine verstärkte Fokussierung auf mehr Digitalisierung und mehr Nachhaltigkeit ausgemacht. „In der Branche herrscht derzeit noch eine sehr analoge Struktur, bei der zum Beispiel Bauanträge in siebenfacher Ausführung gedruckt werden müssen. Wir sind in Sachen Digitalisierung aber bereits gut aufgestellt, auch dank des Einsatzes von Proptech-Tools wie ‚Cloud-brixx‘, die uns in der Zusammenarbeit mit unseren Projektpartnern unterstützen.“ Ebenso setze man bereits seit Längerem auf den Einsatz von modernen Softwarelösungen sowie intelligenter Sensortechnik in den Immobilien, die in Verbindung mit digitalen Fühlern und Verbrauchern wichtige Daten über das Objekt liefern, unter anderem zum Gas- und Stromverbrauch sowie zu Boden- und Anpralllasten. Unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit verweist Wilkens auf das Logistikzentrum im niedersächsischen Langwedel, das derzeit unter Regie von Peper & Söhne fertigstellt wird und als erstes Logistikzentrum im Nordwesten Deutschlands ohne fossile Brennstoffe auskommen soll. „Wir streben hier unser erstes DGNB-Zertifikat in Platin an. Die Entscheidung darüber wird im vierten Quartal dieses Jahres fallen“, so Wilkens.

Weitere Projekte, an denen Peper & Söhne maßgeblich mitwirkt beziehungsweise mitgewirkt hat, sind die 13.000 Quadratmeter große Multi-User-Halle Atlantic One, die 2021 im JadeWeserPort fertiggestellt und in diesem Jahr von P3 Logistic Parks übernommen wurde, und eine 15.000 Quadratmeter große Industrie- und Logistikhalle, die seit 2022 von dem VW-Zulieferer Grupo Sesé genutzt wird. Darüber hinaus befinden sich laut Wilkens derzeit mehrere Projekte, etwa im Automotivebereich, im Gewerbepark Hansalinie in der Umsetzung. Trotz dieser erfolgreichen Aktivitäten wolle Peper & Söhne in Zukunft aber keine Projekte mehr in den Häfen realisieren. „Der Grund dafür sind die Erbbaurechtsvergabe und die damit verbundene Administration“, sagt Wilkens und schiebt folgende Erklärung hinterher: „Grundsätzlich haben wir kein Problem mit dem Erbbaurecht, wir halten es sogar für absolut richtig, dass der Staat bei strategisch bedeutsamen Flächen die Kontrolle behält. So wie es momentan praktiziert wird, ist es aber absolut feindlich für Projektentwickler und Investoren.“